Buddha Club House — апартамент, 2-й поверх, вид на океан
Коротко про проєкт
Buddha Club House — бутик-комплекс із 110 апартаментів під управлінням міжнародного оператора Ribas Hotels Group, у партнерстві з брендом Ready to Fight Олександра Усика. Забудовник Avalon Bali Group — 18 років досвіду, 100,000 м² реалізованих проєктів.
- PBG отримано — дозвіл на будівництво оформлено на ранній стадії
- Leasehold 30 років (до 2056), сплачено повністю · опція продовження ще на 30 років
- 700 м від пляжу Berawa — серце найпопулярнішого району Балі
- Гарантія 7% річних — протягом перших 3 років
- Опція оплати 80/20 — 80% у розстрочку до завершення будівництва, 20% погашається доходом від оренди після передачі в управління
- Розумний дім — 20 років гарантії на основні конструкції
- Прозора аналітика — мобільний застосунок із доступом до бронювань і фінансової звітності
Опція 80/20
Частина суми погашається майбутнім доходом від оренди.
Планування
Виручка / місяць (рік 1-3, базовий сценарій Ribas Hotels)
| Місяць | Дні | Зайнятість | Зайнято днів | Дохід |
|---|---|---|---|---|
| Січ | 31 | 75% | 23 | $2,822 |
| Лют | 28 | 70% | 20 | $2,596 |
| Бер | 31 | 70% | 22 | $2,738 |
| Кві | 30 | 68% | 20 | $2,441 |
| Тра | 31 | 70% | 22 | $2,618 |
| Чер | 30 | 75% | 23 | $2,893 |
| Лип | 31 | 80% | 25 | $3,683 |
| Сер | 31 | 80% | 25 | $3,836 |
| Вер | 30 | 75% | 23 | $2,981 |
| Жов | 31 | 70% | 22 | $2,844 |
| Лис | 30 | 70% | 21 | $2,490 |
| Гру | 31 | 75% | 23 | $2,830 |
| Усього | 365 | 73% | 267 | $34,773 |
Структура витрат · рік (частка від виручки)
Фінмодель · рік
Рендери екстер’єру
Рендери інтер’єру юніта
Рендери інфраструктури комплексу
Прогрес будівництва
Відеоапдейти забудовника щодо будівництва.
Червень 2026
Жовтень 2025
Відео стиснуті для вебу (h264, вихідні файли — забудовник через Notion), якість достатня для перегляду прогресу.
Про комплекс
Три бренди — Ready to Fight, Avalon Bali Group і Ribas Hotels Group — об’єднали досвід і філософію, щоб створити простір, де традиційна балійська естетика зустрічається із сучасною архітектурою, технологіями та світовим сервісом.
- Ready to Fight — світовий бренд, заснований Олександром Усиком, що об’єднує силу, дисципліну та філософію перемоги
- Avalon Bali Group — провідний забудовник із 18-річним досвідом і понад 100,000 м² реалізованих проєктів
- Ribas Hotels Group — міжнародний готельний оператор із 56 об’єктами у 7 країнах світу
Деталі проєкту: 110 апартаментів, мережевий готельний формат із програмою лояльності, преміальний консьєрж-сервіс (ресепшн, клінінг, room-service, shuttle), здача IV кв. 2028.
Інфраструктура комплексу
- Фірмовий ресторан і бар на даху — авторська кухня з панорамним видом на океан і заходи сонця
- Басейн-інфініті — вода, що зливається з тропічним горизонтом
- Відкритий кінотеатр на даху — вечірні покази під зоряним небом
- Медитаційна піраміда та wellness-lounge — йога, дихальні практики, відновлення
- Дизайнерське лобі та послуги паркувальника
- Охоронюваний підземний паркінг — 19 місць для авто, 60 — для мотобайків
- Креативний коворкінг і tech-lounge
- Ігрова та розважальна зона — нижній рівень комплексу
Локація: Berawa, Чангу — 700 м від пляжу Berawa Beach, кілька хвилин до Finns Beach Club, ~40 хвилин до аеропорту.
Забудовник · Avalon Bali Group
Avalon Bali Group — девелопер з українським корінням, на ринку Балі активно з 2022 року.
- 18 років досвіду в девелопменті
- 100,000 м² реалізованих проєктів
- ROI орендного доходу — 14,5% (заявлено забудовником)
- ROI приросту капіталу інвесторів — 32,8% (заявлено забудовником)
Проєкти в Києві
- Botanic House — ЖК преміум-класу
- Twin Build — таунхауси в центрі
- Ariel Village — котеджне містечко з 25 вілл
- Lyubinskaya House — клубний будинок із басейном на даху
Проєкти на Балі
- Проєкти OM, BUDDHA, TAO
- Гастропроєкт Lula Kebab
- Ігровий простір Cyberpunk Canggu
Керуюча компанія · Ribas Hotels Group
Ribas Hotels Group — міжнародний оператор і лідер у сфері готельного менеджменту.
- 11 років роботи в 7 країнах
- 56 готелів у портфелі
- 1000+ номерів
- 300,000 гостей мережі
Розбіжність джерела: власна інфографіка Ribas Hotels Group (зображення вище) дає інші цифри — «10 років досвіду», «55 об’єктів в управлінні» (8 готелів на Балі, 1 у Польщі, 1 у Туреччині, 1 у Молдові), гарантований дохід 7% річних перші 3 роки. Текстові цифри вище (11 років/56 готелів/1000+ номерів/300,000 гостей) — з текстового блоку Notion. Обидві версії від забудовника, не уніфіковані нами.
Юридична документація девелопера
10 документів забудовника — сертифікат реєстрації, дозвіл на будівництво, зонування, due diligence, договори оренди землі, сертифікат власності. Усі — оригінали на Google Drive.
Тип документа: Nomor Induk Berusaha — NIB
Мета: офіційна реєстрація компанії в державній системі Індонезії (OSS)
Підтверджує юридичну реєстрацію PT Buddha Development and Management як компанії з іноземними інвестиціями (PMA). Право на діяльність: 68111 — нерухомість, 56101 — ресторанна діяльність, 55900 — послуги розміщення. Видано Міністерством інвестицій Індонезії.
Тип документа: Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
Мета: державний дозвіл на будівництво
Номер SK-PBG-510306-24022026-008, видано 24.02.2026 адміністрацією Kabupaten Badung. Власник будівлі — PT Buddha Development and Management. Локація — Gang Anggrek, Tibubeneng, Kuta Utara, Badung.
Тип документа: Звіт про відповідність зонуванню
Мета: оцінити придатність ділянки 1,720 м² у Tibubeneng для забудови
Зонування Subzone C-1 — допускає апартаменти, short/long-stay резиденції, вілли. Параметри: KDB ≤60%, KLB ≤1.8, KDH ≥30%, макс. висота 15 м. Потребує відповідності Perbup Badung № 9/2021.
Тип документа: Юридичний і технічний DD об’єкта
Мета: перевірити законність оренди, історію власності, ризики щодо ділянки 1,000 м² (SHM 8392)
Чинний нотаріальний договір оренди № 28/2024. Freehold-сертифікат SHM 8392 (I Made Tarsa) без обтяжень. Зонування C-1 підтверджено. Суборенда дозволена за умови повідомлення.
Тип документа: Звіт Due Diligence (Emerhub, травень 2024)
Мета: оцінити юридичний статус і придатність ділянки для забудови
Сертифікат без іпотек і спорів. Зонування допускає bungalow/cottage/motel/guesthouse/apartments. Обмеження: висота 15 м, KDB 60%, KLB 1.8. Ризик: непогашений земельний податок ~Rp 620,576 — має бути погашений до підписання договору оренди. Розбіжність площі в документах: 1,720 м² (сертифікат) vs 1,809 м² (план ділянки).
Тип документа: Підтвердження юридичної перевірки
Мета: підтвердити попередню юридичну перевірку ділянки SHM № 8392
Датовано 23.11.2023. Право власності підтверджено за I Made Tarsa, без боргів і обтяжень. Зонування Orange Zone допускає будівництво вілл і отримання PBG/SLF.
Тип документа: Нотаріальний акт (Akta Pemindahan Hak Sewa)
Мета: оформити передачу прав оренди від Tony Chang до Migran Kagramanian (PT Buddha Development)
Підтверджує законне отримання прав оренди 1,000 м² до 19.12.2049. Оренда дійсна, не оскаржується, без обтяжень.
Тип документа: Офіційний нотаріальний договір оренди
Мета: юридично оформити оренду 500 м² за адресою Jalan Anggrek 3, Tibubeneng
Строк — 27 років (31.05.2024–31.05.2051) з гарантованою опцією продовження ще на 10 років. Повне право на будівництво та комерційне використання, відсутність претензій третіх осіб.
Тип документа: Freehold (Hak Milik) з кадастровим планом
Мета: офіційне підтвердження права власності на землю
Повна власність на ім’я I Made Tarsa, ділянка 1,720 м², зареєстровано 13.01.2020. NIB 22.03.08.06.09328. Статус SHM доступний лише громадянам Індонезії, але передається в довгострокову оренду PT PMA.
Тип документа: Заява I Made Tarsa (нотаріально засвідчена)
Мета: підтвердити, що оренду 500 м² сплачено повністю
Угоду укладено добровільно, оплата 100%, відсутні претензії та незакриті зобов’язання.
Драфти договорів
Шаблони договорів угоди — бронювання, інвестиційний договір із прив’язкою до етапів будівництва, договір управління з Ribas Hotels.
Тип документа: Драфт договору
Мета: фіксація юніта на етапі броні
Тип документа: Драфт договору, прив’язка до етапів будівництва
Мета: юридичне оформлення купівлі з оплатою в міру готовності об’єкта
Тип документа: Драфт договору управління
Мета: передача юніта в управління міжнародному оператору
Аналіз оренди наявних апарт-комплексів · estatemarket.io
Дані Booking/Airbnb, вивантаження травень 2026. Обидва об’єкти — Canggu, той самий ринковий сегмент.
Further Hotel · King Suite 65 м²
$214/ніч середня ціна · завантаження 90% · виручка за 13 міс (травень 2025 — травень 2026) $76,846 · прибуток $38,425 (маржа 50%)
Живі дані Estate Market (13 місяців, травень 2025 — травень 2026), знято 2026-09-10.
Shore Amora Canggu · Top Urban Suite 55 м²
$171/ніч середня ціна · завантаження 92% (знімок травень 2026)
Пряме посилання на детальну статистику Estate Market із джерела Notion повертає 404 (мертве посилання забудовника) — показано лише зведені цифри з Notion, без помісячного графіка, щоб не фабрикувати дані.